Comment vendre un bien immobilier loué

Vendre un bien immobilier loué ou libre ? 

Si vous êtes propriétaire bailleur et que vous envisagez de mettre votre bien en vente, vous vous posez certainement cette question : dois-je vendre mon bien occupé ou dois-je vendre mon bien libre ? Ce choix vous revient puisque vous êtes libre de vendre votre bien occupé. Trois choix sont alors possibles :

Vous vendez votre logement libre

Si votre logement est vacant, aucune question ne se pose pour sa mise en vente et vous pouvez suivre la voie classique pour vendre votre bien. 

Vous vendez votre logement occupé

Contrairement à une idée reçue, pour vendre un bien loué le propriétaire bailleur n’est nullement tenu d’informer le locataire de la mise en vente du logement qu’il occupe. De la même façon, le locataire en place ne dispose d’aucun droit de préemption. En effet, le bail se poursuit normalement et ce sera au nouveau propriétaire d’entrer en contact avec le locataire. 

Votre logement est loué mais vous voulez le vendre libre

Si votre appartement est occupé et que vous souhaitez le vendre libre de toute occupation, vous devez donner congé à votre locataire. Selon que vous louez un logement vide ou meublé, la règle est différente :  

• S’il s’agit d’un logement loué vide, vous devez adresser à votre locataire un « congé pour vendre », au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail de location. Ce courrier vaut offre de vente et le locataire dispose alors d’un droit de préemption ; 
• S’il s’agit d’un logement loué meublé, le congé pour vendre doit être envoyé au locataire au moins 3 mois avant la date de fin du contrat de location. Dans le cas de la vente d’un bien loué meublé, le locataire ne dispose pas de droit de préemption.

Quelles sont les obligations envers le locataire et l’acquéreur ? 

Vendre un bien avec un locataire entraîne quelques obligations supplémentaires de la part du vendeur vis-à-vis du locataire comme de l’acquéreur.

Les obligations envers le locataire

Comme nous venons de le voir, vendre votre logement occupé ne vous oblige pas à informer le locataire. Cependant, il faudra vous rapprocher de lui pour l’organisation des visites. La mise en vente du logement vous donne le droit d’y accéder pour le faire visiter, mais sous certaines conditions et dans le respect de l’intimité de votre locataire. Le mieux est donc de convenir d’une plage horaire fixe, durant laquelle vous risquez de vous présenter avec de potentiels acquéreurs. Une fois la vente réalisée, c’est au nouveau propriétaire qu’il revient de se présenter au locataire. Il doit l’informer par écrit de la nouvelle situation, lui transmettre son identité, son adresse, et lui préciser les modalités de règlement du loyer. Par courtoisie, vous pouvez également proposer à votre locataire d’acheter le logement, même si celui-ci ne bénéficie d’aucun droit de préemption. 

Les obligations envers l’acquéreur 

Comme dans le cadre de la vente d’un bien immobilier non occupé, vous devez remettre à l’acquéreur le dossier de diagnostics techniques,qui contient tous les diagnostics obligatoires relatifs au logement et à la zone géographique dans laquelle il se trouve. Vendre un bien loué implique également de remettre à l’acquéreur tous les documents relatifs à la location en cours, tels que le dossier du locataire, le contrat de location, l’état des lieux d’entrée du locataire ou encore l’acte de cautionnement éventuel.

Quid du dépôt de garantie ?

C’est au nouveau propriétaire qu’il revient de rembourser le dépôt de garantie au départ des locataires. Un accord doit donc être trouvé dès le début de la transaction afin de pouvoir en reporter les modalités dans le compromis de vente. Deux solutions sont envisageables :

• Le prix de vente tient compte de cette somme et du fait que le nouveau propriétaire devra s’en acquitter ;
• Le vendeur transmet le dépôt de garantie au nouveau propriétaire bailleur.

Dans quels cas votre locataire bénéficie-t-il d’un droit de préemption ? 

Le droit de préemption est un principe légal qui permet à une collectivité territoriale ou au locataire d’un logement d’acheter prioritairement un bien immobilier. Cependant, ce droit de préemption est très encadré et s’exerce dans 3 situations :

• Le propriétaire souhaite vendre son bien vide et donne congé à son locataire, 6 mois avant la fin du bail ;
• Le propriétaire procède à une « vente en bloc ». Pour cela, il divise l’immeuble en plusieurs lots pour le transformer en copropriété, dont il vend un ou plusieurs logements. S’agissant d’une première vente, les locataires des logements mis en vente disposent d’un droit de préemption. Ils ne reçoivent pas de congé car le logement est vendu occupé, mais le propriétaire doit les informer de la mise en vente de leur logement afin qu’ils puissent exercer leur droit de préemption et l’acquérir s’ils le souhaitent. Cependant, dans le cas où l’acquéreur s’engage à renouveler le bail pour 6 ans, le locataire perd son droit de préemption ;
• Le propriétaire décide de vendre « à la découpe ». Cela signifie que le propriétaire d’un immeuble comprenant plus de 5 appartements les met tous en vente pour céder l’intégralité de l’immeuble. Chaque locataire dispose alors d’un droit de préemption lui permettant d’être prioritaire pour l’acquisition du logement qu’il occupe.  

À l’instar d’un logement vide, vendre un bien loué peut se faire à n’importe quel moment. Le prix du bien subit alors une décote, liée au fait que le nouveau propriétaire ne peut jouir immédiatement du bien qu’il vient d’acheter. Cependant, cette solution permet de percevoir les loyers jusqu’au moment de la vente, ce qui n’est évidemment plus le cas si vous décidez de donner congé pour vendre à votre locataire. Vous ne subissez pas la décote, mais vous ne percevez pas non plus de loyer pendant que le logement est en vente. Il faudra donc peser le pour et le contre entre ces deux possibilités avant de faire votre choix. 

À retenir :

• Un propriétaire peut vendre son bien immobilier libre ou occupé par un locataire 
• Dans le cas de la vente d’un logement loué, le locataire ne reçoit pas de congé et le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire 
• Selon les cas, le locataire dispose d’un droit de préemption lui permettant d’acquérir prioritairement le logement qu’il occupe 
• Le vendeur doit remettre au nouveau propriétaire tous les documents relatifs à la vie locative du bien